Наша цель – развитие Вашего бизнеса

Новостройка: законы

Registraciya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novom-dome.jpg

Итак, вы находитесь на этапе поиска новой квартиры. Для вас уже не стоит вопрос, будет ли это покупка на первичном рынке жилья или же на вторичном. Взвесив все плюсы и минусы, вы определились, что в приоритете для вас новый современный дом (улучшенные внутренние планировки, чистые современные подъезды, лифты), определенная гарантия благоприятного соседства и, конечно же, экономия денежных средств. Ведь стоимость за квадратный метр в новостройке, как правило, значительно ниже стоимости квадратного метра квартиры на вторичном рынке, особенно, если рассматривать ранние этапы строительства.

Но существуют, конечно, и риски попасть в руки недобросовестного застройщика, финансовые аферы, долгострой и так далее.

Поэтому, чтобы не стать иллюстрацией народной поговорки “скупой платит дважды”, необходимо тщательно подойти к гарантиям совершаемой сделки, в том числе юридическим. Если вы не уверены, что сможете самостоятельно разобраться в юридических вопросах и законах, регулирующих совершение сделки, подлинности документов и безошибочности их оформления, лучшее решение  - это обращение к юристу, который занимается сопровождением сделок по покупке недвижимости в новостройке.

Предлагаем рассмотреть, какие нормативно-правовые акты регулируют совершение покупки квартиры на первичном рынке.

Самый важный закон, непосредственно относящийся к сделке по недвижимости в новостройке, это Федеральный Закон №214 “Об участии в долевом строительстве”. Именно он защищает интересы покупателей, обязывает застройщика осуществлять продажу только по договорам долевого участия (ДДУ) и гарантирует законность привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Закон был утвержден в декабре 2004 года Федеральным Собранием РФ. Периодически в него вносятся изменения, к примеру, последние корректировки были внесены в июле 2018 года, и они касаются изменения самой системы финансирования жилищного строительства. С 1 июля 2019 года будет отменено долевое участие, в котором непосредственно дольщики инвестируют в строительству, в следующем году сделка будет осуществляться на основе кредита банка. Денежные средства дольщиков теперь буду поступать не напрямую девелоперским компаниям, а на специальные эскроу-счета (англ. escrow). С этого доверительного счета банк переводит деньги застройщику только после того, как дом сдается в эксплуатацию и право собственности на квартиру получает хотя бы один из покупателей.

Какие еще моменты говорят о том, что ФЗ №214 действительно является тем нормативно-правовым актом, который защищает интересы и права дольщиков:

  • строительная компания обязана иметь все важные документы необходимые для строительства жилого объекта (разрешение на строительство, проектные декларации, госрегистрацию и тд);

  • строительная компания должна вложить в проект не менее 10% собственных средств;

  • строительная компания обязана регистрировать каждый ДДУ в Росреестре, что исключает возможность мошеннических повторных продаж, находящихся на этапе строительства (ст.17, ФЗ-214);

  • строительная компания обязана предоставить возможность участнику строительства  продавать права на квартиру третьему лицу (по Договору уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214) и тд.



На сегодняшний день многие семьи, не обладающие достаточной суммой для покупки жилья в новостройке, прибегают к процедуре банковского займа, т. е ипотеке. Она регулируется Федеральным законом “Об ипотеке (залоговом имуществе) от 16.07.1998 №102 - ФЗ.

Существуют определенные этапы, которые необходимо пройти для оформления сделки:

  1. Сбор определенного пакета документов (оригиналы и копии паспорта, ИНН, свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на налоговый учет, документы об образовании, свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей, копии трудовой книжки, заверенная работодателем, справка 2-ндфл, справка по форме банка)

  2. размещение заявки на ипотечный кредит

  3. подписание кредитных документов и  Договора долевого участия

  4. Государственная регистрация сделки

  5. Перечисление первоначального взноса девелоперской компании и затем зачисление полной суммы от банка


Одним из обязательных условий, чтобы вы могли оформить договор ипотеки, является оформление соглашения по  обязательному страхованию залогового недвижимого имущества или жизни и здоровья заемщика. Эта процедура также предусмотрена Федеральным законом “Об ипотеке (залоговом имуществе) от 16.07.1998 №102 - ФЗ.


Кроме участия в долевом строительстве, вы можете купить квартиру в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию и находится на этапе заселения. Согласно ст. 4 Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.04, Договор долевого участия должен быть заключен с момента получения разрешения на стройку  до момента сдачи дома в эксплуатацию.Если дом уже сдан, вы можете приобрести квартиру либо по договору купли-продажи, либо по предварительному договору купли-продажи (до момента регистрации собственности за девелоперской компанией).   

Какие этапы необходимо пройти:

  • 1. В офисе продаж застройщика нужно рассмотреть и изучить проектную декларацию, акт о сдаче дома в эксплуатацию, учредительные документы компании, инвестиционный контракт и так далее.

  • 2. Совместно с представителем строительной компании осмотреть выбранную квартиру. Если необходимо, привлекайте использование услуг специалистов БТИ по измерению метража площади, соответствию проекту и так далее.

  • 3. Подписание договора. Внимательно изучите пункты договора, чтобы избежать неприятных последствий. Если необходимо, привлекайте профессиональную помощь юристов и нотариуса.

  • 4. Вы должны составить акт приемки-передачи, она осуществляется согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ. В передаточном акте прописываются все важные параметры помещения, и подробно указывается состояние квартиры.

  • 5. Далее вы должны зарегистрировать квартиру как свою собственность. Регистрация осуществляется в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”, в отделениях Росреестра на местах. и вы уже,как новый собственник предоставляете нужный список документов  (проектная документация, договор, кадастровый паспорт, акт сдачи дома в эксплуатацию).