Новостройка: законы
Итак, вы находитесь на этапе поиска новой квартиры. Для вас уже не стоит вопрос, будет ли это покупка на первичном рынке жилья или же на вторичном. Взвесив все плюсы и минусы, вы определились, что в приоритете для вас новый современный дом (улучшенные внутренние планировки, чистые современные подъезды, лифты), определенная гарантия благоприятного соседства и, конечно же, экономия денежных средств. Ведь стоимость за квадратный метр в новостройке, как правило, значительно ниже стоимости квадратного метра квартиры на вторичном рынке, особенно, если рассматривать ранние этапы строительства.
Но существуют, конечно, и риски попасть в руки недобросовестного застройщика, финансовые аферы, долгострой и так далее.
Поэтому, чтобы не стать иллюстрацией народной поговорки “скупой платит дважды”, необходимо тщательно подойти к гарантиям совершаемой сделки, в том числе юридическим. Если вы не уверены, что сможете самостоятельно разобраться в юридических вопросах и законах, регулирующих совершение сделки, подлинности документов и безошибочности их оформления, лучшее решение - это обращение к юристу, который занимается сопровождением сделок по покупке недвижимости в новостройке.
Предлагаем рассмотреть, какие нормативно-правовые акты регулируют совершение покупки квартиры на первичном рынке.
Самый важный закон, непосредственно относящийся к сделке по недвижимости в новостройке, это Федеральный Закон №214 “Об участии в долевом строительстве”. Именно он защищает интересы покупателей, обязывает застройщика осуществлять продажу только по договорам долевого участия (ДДУ) и гарантирует законность привлечения денежных средств участников долевого строительства.
Закон был утвержден в декабре 2004 года Федеральным Собранием РФ. Периодически в него вносятся изменения, к примеру, последние корректировки были внесены в июле 2018 года, и они касаются изменения самой системы финансирования жилищного строительства. С 1 июля 2019 года будет отменено долевое участие, в котором непосредственно дольщики инвестируют в строительству, в следующем году сделка будет осуществляться на основе кредита банка. Денежные средства дольщиков теперь буду поступать не напрямую девелоперским компаниям, а на специальные эскроу-счета (англ. escrow). С этого доверительного счета банк переводит деньги застройщику только после того, как дом сдается в эксплуатацию и право собственности на квартиру получает хотя бы один из покупателей.
Какие еще моменты говорят о том, что ФЗ №214 действительно является тем нормативно-правовым актом, который защищает интересы и права дольщиков:
-
строительная компания обязана иметь все важные документы необходимые для строительства жилого объекта (разрешение на строительство, проектные декларации, госрегистрацию и тд);
-
строительная компания должна вложить в проект не менее 10% собственных средств;
-
строительная компания обязана регистрировать каждый ДДУ в Росреестре, что исключает возможность мошеннических повторных продаж, находящихся на этапе строительства (ст.17, ФЗ-214);
-
строительная компания обязана предоставить возможность участнику строительства продавать права на квартиру третьему лицу (по Договору уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214) и тд.
На сегодняшний день многие семьи, не обладающие достаточной суммой для покупки жилья в новостройке, прибегают к процедуре банковского займа, т. е ипотеке. Она регулируется Федеральным законом “Об ипотеке (залоговом имуществе) от 16.07.1998 №102 - ФЗ.
Существуют определенные этапы, которые необходимо пройти для оформления сделки:
-
Сбор определенного пакета документов (оригиналы и копии паспорта, ИНН, свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на налоговый учет, документы об образовании, свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей, копии трудовой книжки, заверенная работодателем, справка 2-ндфл, справка по форме банка)
-
размещение заявки на ипотечный кредит
-
подписание кредитных документов и Договора долевого участия
-
Государственная регистрация сделки
-
Перечисление первоначального взноса девелоперской компании и затем зачисление полной суммы от банка
Одним из обязательных условий, чтобы вы могли оформить договор ипотеки, является оформление соглашения по обязательному страхованию залогового недвижимого имущества или жизни и здоровья заемщика. Эта процедура также предусмотрена Федеральным законом “Об ипотеке (залоговом имуществе) от 16.07.1998 №102 - ФЗ.
Кроме участия в долевом строительстве, вы можете купить квартиру в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию и находится на этапе заселения. Согласно ст. 4 Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.04, Договор долевого участия должен быть заключен с момента получения разрешения на стройку до момента сдачи дома в эксплуатацию.Если дом уже сдан, вы можете приобрести квартиру либо по договору купли-продажи, либо по предварительному договору купли-продажи (до момента регистрации собственности за девелоперской компанией).
Какие этапы необходимо пройти:
-
1. В офисе продаж застройщика нужно рассмотреть и изучить проектную декларацию, акт о сдаче дома в эксплуатацию, учредительные документы компании, инвестиционный контракт и так далее.
-
2. Совместно с представителем строительной компании осмотреть выбранную квартиру. Если необходимо, привлекайте использование услуг специалистов БТИ по измерению метража площади, соответствию проекту и так далее.
-
3. Подписание договора. Внимательно изучите пункты договора, чтобы избежать неприятных последствий. Если необходимо, привлекайте профессиональную помощь юристов и нотариуса.
-
4. Вы должны составить акт приемки-передачи, она осуществляется согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ. В передаточном акте прописываются все важные параметры помещения, и подробно указывается состояние квартиры.
-
5. Далее вы должны зарегистрировать квартиру как свою собственность. Регистрация осуществляется в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”, в отделениях Росреестра на местах. и вы уже,как новый собственник предоставляете нужный список документов (проектная документация, договор, кадастровый паспорт, акт сдачи дома в эксплуатацию).
Наши клиенты о нас
Заказывали регистрацию ООО «Парус».
Сотрудники компании «Оптима Лекс» всегда были на связи, консультировали и разъясняли простым языком все возникающие юридические вопросы, предупреждали о рисках и спорных моментах.
Спасибо.
Обращался в компанию ООО «Оптима Лекс» за покупкой готовой фирмы и дальнейшей сменой участника и руководителя. Юристы компании выполнили мой запрос в кратчайшие сроки.
Особенно хочется отметить вежливость, терпимость и понимание сотрудников.
Обращались в «Оптима Лекс» за продлением юридического адреса. Адрес покупали не у них, оказалось, что раньше нам напутали с датами и продлить адрес сложно. Везде нам отказывали в помощи, но сотрудники «Оптима Лекс» взялись и выполнили свою работу быстро и качественно. Наша проблема была решена. Теперь будем продлевать адрес только у Вас.
Елена Вениаминовна Зорина
Из-за изменений в учредительные документы ООО нам понадобилась повторная регистрация. Изменений в документы было так много, что мы решили использовать при повторной регистрации ООО грамотную юридическую компанию, которая имеет опыт такой работы. Всем известно, как важно при внесении изменений в документы ООО не только затем пройти повторную регистрацию общества, но и проследить, чтобы эти документы...
Маяков Алексей Александрович
Принесли документы на регистрацию ООО в эту компанию, но ее работники не только быстро провели регистрацию, но и перед ней проверили наш устав и нашли в нем несколько ошибок, которые, как они нам объяснили, потом, во время работы фирмы, вызвали бы значительные трудности. Спасибо компании, вовремя все заметили и исправили. Работаем теперь по качественному уставу.
Буланов Сергей Геннадьевич
Компания «Ютака» выражает благодарность компании «Оптима Лекс» за качественное бухгалтерское обслуживание.
Клиент из Ульяновска, покупал компанию в Москве (ООО на УСН 6%) (сделка в июне 2022. г.). Отзыв клиента: "Надежда, спасибо! Вы самая четкая".
Открывал ООО и сразу вставал на бухобслуживание. Потом еще через них добавлял виды деятельности в Устав и менял адрес. За полтора года никаких особых проблем - пару раз только налоговая к отчетности придиралась, но их бух все разрулила) Сами подают и получают доки в налоговой, если надо. Рекомендую!
Заказал в "Оптима Лекс" услугу по регистрации ООО "Стандарт коннектикум", документы готовил юрист Кирилл, он же и контролировал весь процесс регистрации. Документы подавали и получали по ЭЦП, поэтому госпошлину 4000 мне не пришлось платить. По срокам очень быстро все зарегистрировали, на следующий день уже получил печать.
Алексей Михайлович К.
Директор
В прошлом месяце у нас возник вопрос о ликвидации компании (ООО). Решили обратиться в эту фирму по совету наших друзей-партнеров. Не пожалели. Юристы-молодцы! Профессионалы в своей области, не затянули процесс, все сделали в срок. С нашей стороны минимум энергозатрат. Большое спасибо!
Спасибо юристам «Оптима Лекс» за оперативную смену юридического адреса.
Юхновец Дмитрий Борисович
Благодарю Марию за организацию и подготовку сделки по продаже моего строительного ООО 2003 года. Всем доволен, разумной ценой продажи, сервисом Оптима Лекс, помощью в подготовке документов к продаже. Рекомендую!
Компания «СтройТорг» выражает благодарность сотрудникам ЮК «Оптима Лекс» за определённую помощь в регистрации коммерческих организаций, внесении изменений в учредительные документы, оперативное и профессиональное консультирование по гражданскому законодательству, за помощь и консультирование клиентов нашей компании по возникающим вопросам. А также выражает благодарность специалистам, которые оказали...
Смородкина Татьяна Сергеевна
Сотрудничаем с компанией «Оптима Лекс» уже много лет, у них же и заказывали регистрацию нашей организации. До сих пор пользуемся юридическим адресом, который нам подобрали специалисты и каждые 11 месяцев успешно его продлеваем, и при этом не знаем проблем с налоговой.
Заказала бухгалтерское обслуживание как ИП, у меня упрощенка 6%. Главный бухгалтер очень компетентная -постоянно меня консультирует и сдаёт в налоговую ежеквартальную отчетность. А недавно помогла снять блокировку расчетного счета!
Являюсь постоянным клиентом фирмы уже не первый год, в последний раз проводил с их помощью ликвидацию ООО. Не разочаровали. Грамотный профессиональный подход на всех этапах работы. Адекватность и ответственное отношение, что вообще большая редкость за любые деньги. И стоимость услуг тоже вполне приятная за такую четкую и качественную работу.
Хочу выразить огромную признательность за своевременно и качественно оказанную услугу по ликвидации фирмы. Быстро, недорого и качественно.
Обращался в компанию ООО «Оптима Лекс» за услугой по смене юридического адреса и переходу в другую ИФНС в Москве. Остался доволен, что расценки на сайте и сроки выполнения соответствуют действительности. Адрес сменили за 8 дней. Всем рекомендую!
Обратилась за консультацией, по вопросу о ликвидации ООО. Объяснили, как лучше сделать, заключили договор. Все отработали четко и в срок! Так что теперь, как говорится - «можно спать спокойно»!
Продавала ЗАО "ЛАЗЕРНЕТ". сделка проходила по доверенности у АО "Новый Регистратор". Сначала сменили акционера, а потом - Директора. Спасибо Руководителю Оптима Лекс - Надежде за профессиональное сопровождение сделки.
Обращался в компанию ООО «Оптима Лекс» с запросом о покупке юридического адреса. Вначале были претензии и вопросы, почему такие цены на юр. адреса, когда на других сайтах можно найти услугу дешевле. Юристы убедили меня в необходимости приобретения адреса именно у них, и я остался очень доволен!
Позднее мой коллега, который обратился в иную фирму, где цены были чрезмерно низкие, сообщил,...
Нужно было продать фирму. Решил обратиться в компанию “Оптима Лекс”. Ее сотрудники нашли мне покупателя за 3 недели, составили документы, осуществили сделку. Все очень понравилось. Ребята очень пунктуальны, настоящие профессионалы в своем деле.
Приобрела компанию, довольна сопровождением, когда до сделки выяснилось, что в Уставе компании прописано старое название, попросила оперативно принять новую редакцию, В "ОПТИМА ЛЕКС" мне все подготовили и помогли подать на регистрацию, когда все прошло быстро вышли на сделку в один этап. Отдельное спасибо обслуживающему меня юристу Наталье.
Заказывал в «Оптима Лекс» ликвидацию ООО. Прежде всего понравился их подход к решению вопроса, большое внимание к деталям. Процедура у меня была не стандартная, имелись некоторые проблемы с документами. Все решили, сделали под ключ и недорого.
Обращалась в "Оптима Лекс" за сменой юридического адреса в Фонде и в АНО. Как оказалось, устав Фонда был устаревшим и юристы компании проконсультировали и сказали, что его нужно также приводить в соответствие с действующим законодательством, на что, естественно, мы согласились. Юристы подготовили новую редакцию устава и остальные документы, потом нас один раз вызвали к нотариусу...
Я рекомендую всем услуги этой компании. Я даже не ожидал, что все пройдет так гладко и профессионально. Когда я продавал свою фирму, я получил много предложений от других компаний, но только здесь общение было культурным и дружелюбным. Обслуживающий меня менеджер Андрей был терпеливым и внимательным к каждой детали.
Обращалась в компанию «Оптима Лекс» за бухгалтерским обслуживанием.
Бухгалтер с большим опытом работы, все по полочкам разложила. У меня остались самые приятные и добрые впечатления от совместной работы.
Теперь могу рекомендовать бухгалтера из компании «Оптима Лекс».
ИП Тарасова Татьяна Анатольевна
В 2017 году я оказался в крайне затруднительной ситуации для своей организации. Бухгалтер моей фирмы оказалась недобросовестным человеком и за полгода работы привела документацию в такой ужас, что мне грозили закрытием фирмы, наложением санкций и долгими судебными разборами. Сам я плохо разбираюсь в данном вопросе, поэтому контролировать работу своего сотрудника не мог.
Компанию...
Заказывала в "Оптима Лекс" подготовку документов для первичной регистрации ООО, также мне были неоднократно оказаны устные консультации по данному вопросу юристом Кириллом. Благодаря совместным действиям, мое ООО было успешно зарегистрировано.
Старостина Елена Владимировна
Обращались в компанию ООО «Оптима Лекс» с проблемой. Налоговая объявила наш адрес недостоверным. Юристы из Оптима Лекс помогли разобраться с этой ситуацией, подобрали адрес и сменили его. С момента звонка до окончательного решения проблемы прошло всего каких-то полторы недели. Спасибо большое грамонтым специалистам, продолжим сотрудничать с Вами.
Бельская Любовь Юрьевна - Генеральный директор ООО "Ред Тренд"
Через компанию «Оптима Лекс» не раз вносили изменения в учредительные документы, меняли состав учредителей. Все проходило успешно. Конечно, бывали ситуации, когда требовалось что то переделать или быстро исправить. Сотрудники компании помогали оперативно и работали на результат. Надеемся на дальнейшее плодотворное сотрудничество
Заказывала комплекс услуг "Подготовка документов для первичной регистрации, покупка юридического адреса, консультации по всем вопросам связанным с регистрацией ООО". Все прошло успешно. Благодарю юристов компании. Заказ в июле 2022
Нам нужно было ликвидировать ООО. Думали справиться с этой проблемой своими силами, но быстро поняли, что ничего у нас не получится. Слишком много разных сложностей и вопросов. А вот юристы вашей фирмы сделали все как надо. Все было оформлено в самые кратчайшие сроки, да и цены вполне доступны. Нам все понравилось, больше бы таких фирм.
Обращались с целью покупки готовой компании. Сначала проконсультировались по телефону, затем подъехали к ним в офис обсудить детали. Юристы подобрали подходящий нам вариант , на сделку вышли через несколько дней , все прошло быстро и профессионально. Сейчас успешно работаем.
Обратились в ЮК Оптима Лекс чтобы купить АО с историей. В итоге через месяц переговоров купили АО "ВЕЩЕСТВО". Смена акционера была оформлена в АО "Новый Регистратор", а директора потом уже сами меняли у нотариуса. Спасибо юристу Егору и Руководителю Надежде за отзывчивость и терпение!
Обратился в "Оптима Лекс" чтобы продать свою компанию в Хабаровске. Сделка прошла быстро и успешно, оплата на сделке согласно договоренностям и подписанному агентскому договору. Отзыв клиента:"Надежда, Благодарим Вас за прекрасную работу, за скорость и профессионализм! Может ещё посотрудничаем с Вами". (август 2022)
Обратилась в компанию с вопросом срочного перевода. Мне нужны были документы в тот же вечер. Команда предоставила документы через 2-3 часа после моего обращения. Спасибо огромное за оперативность!!!
"Надежда, спасибо что помогли продать мне свое АНО "Оргкомитет ЕВЛ". Сделка прошла в апреле 2022 у нотариуса. Документы были поданы в Минюст. Через месяц прошла смена участника и директора АНО. А еще через месяц сменили и юридический адрес.
Очень долго выбирали где заказать ликвидацию фирмы. Интернет изобилует предложениями с широким ценовым диапазоном. Решили остановить выбор на этой компании. Понравилось уже на этапе телефонных переговоров. Очень грамотные профессиональные специалисты. Вежливо и на доступном языке объяснили мне весь процесс, из чего складывается конечная стоимость всей процедуры. Так что схема работы целиком прозра...
Обращалась в эту компанию за услугой, а именно: нужно было зарегистрировать некоммерческую организацию в Москве - региональную общественную организацию. Компетентные юристы компании проконсультировали нас, помогли с выбором наименования, так как как оказалось , Минюст очень придирается к наименованию нко и целям деятельности. Нас вызвали только один раз к нотариусу для заверения заявления о регист...
Обратилась в "Оптима Лекс" для покупки юридического адреса в г.Можайск для смены в ООО "ТРУЭЛЬ". Несколько дней искали собственника в Можайске, потом согласовывали форму оплаты и документы. Результат: юр адрес куплен успешно, пакет документов передан клиенту, подано заявление в МИФНС 5023 на смену юридического адреса. Отзыв клиента: "Надежда, спасибо! Вы нам очень помогли. Ни у кого не могли най...